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Wohnungseigentum

Wohnungseigentum (5/5) Welche Aufgaben hat der Verwalter?

By 14. Mai 2019 No Comments

In unserer kleinen Serie zum Thema Wohnungseigentum informieren wir Sie rund um das Thema Eigentümergemeinschaft und haben Tipps und Hinweise für Sie als Vermieter.

Im vierten Teil der Serie geht es um die Aufgaben des Verwalters.

 

Welche Aufgaben hat der Verwalter?

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in dem sehr umfangreichen Katalog des ³ 27 WEG niedergelegt.

  1. Danach soll er vor allem Beschlüsse der Eigentümer durchführen und für die Einhaltung der Hausordnung sorgen.
  2. Er soll die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen treffen. Da vorrangig die Eigentümer nach § 21 Abs. 5 WEG verpflichtet sind, die erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung und –setzung zu beschließen, sind hier vor allem Kontroll-, Hinweise- und Organisationspflichten gemeint. Der Verwalter muss also feststellen, ob es einen Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gibt und die Eigentümer hierüber informieren. Sodann muss er entsprechende Beschlussvorlagen für die Eigentümerversammlung vorbereiten. Geht es z. B. um eine Mängelbeseitigung (Sanierung der Fassade), muss er in der Regel drei Angebote von Handwerkern einholen. Über die Vergabe beschließ dann die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung.

Nach erfolgter Vergabe durch die Eigentümerversammlung ist es die Aufgabe des Verwalters, die Mängelbeseitigung durchzuführen bzw. durchführen zu lassen und die Durchführung zu überwachen.

  1. Wichtig ist weiter, dass der Verwalter in Notfällen dringend erforderliche Maßnahmen ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einleiten darf und muss. Solche dringenden Fälle können z. B. bei einem Wasserrohrbruch oder bei Leistungsverstopfung vorliegen. Der Verwalter muss hier das tun bzw. veranlassen, was erforderlich ist, um die unmittelbare Gefahr zu bannen. Dies bedeutet auch, dass endgültige Sanierungsmaßnahmen der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vorbehalten sind. Ist also beispielsweise der Gemeinschaftskeller vollgelaufen, weil die Außenwände einen Feuchtigkeitsschaden haben, so muss der Verwalter das Wasser abpumpen und Sicherungsmaßnahmen einleiten. Ob und wie die Kelleraußenwände zu sanieren sind, entscheidet aber einzig und allein die Eigentümerversammlung.
  2. Weiter darf der Verwalter so genannte Passivprozesse führen. Das sind Prozess, in denen die Eigentümergemeinschaft von Dritten verklagt wird oder ein Eigentümer Klage gegen die Übrigen Eigentümer erhebt (z. B. die Anfechtungsklage). Für Aktivprozesse bedarf der Verwalter aber einer besonderen Bevollmächtigung, entweder durch Teilungserklärung, Beschluss oder Verwaltervertrag.

Ohnehin kann der gesetzliche Katalog der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach § 27 WEG durch die Eigentümer durch die vorgenannten Rechtsakte erweitert werden.

 

Wann kann der Verwalter (vorzeitig) abberufen werden?

Die vorzeitige Abberufung des Verwalters ist in der Regel nur möglich, wenn es einen wichtigen Grund gibt.

  • Der Verwalter bzw. der Geschäftsführer der Verwaltungsgesellschaft ist einschlägig vorbestraft.
  • Der Verwalter verschweigt, dass er für den Abschluss von Versicherungsverträgen betreffend das Gemeinschaftseigentum Provisionen erhalten hat.
  • Der Verwalter hält Gelder der Eigentümergemeinschaft nicht vollständig von seinem eigenen Vermögen getrennt.
  • Der vom Bauträger eingesetzte (erst-)Verwalter kommt einem Antrag von Eigentümern auf Einberufung einer Versammlung zum Zwecke der Beschlussfassung über Mängelbeseitigung etc. nicht nach.

Mit der erfolgreichen Abberufung endet allerdings zunächst nur die Verwalterbestellung. Der Verwaltervertrag muss separat gekündigt werden. Die Gerichte sehen in einem Abberufungsbeschluss in der Regel aber zugleich auch die Kündigung des Verwaltervertrages.

Quelle: Haus und Grund 100 Fragen und 100 Antworten

 

Lesen Sie auch unsere weiteren Artikel zum Thema Wohnungseigentum:

(1/5) Das ABC der Wohnungseigentümergemeinschaft

(2/5) Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum

(3/5) Welche Bedeutung hat die Teilungserklärung für die Wohnungseigentümer?

(4/5) Welche Aufgaben hat die Eigentümerversammlung?

 

Haben Sie noch Fragen? Das Team von BHI Hesse Immobilien unterstützt Sie gerne.

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