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Tipps vermietete Wohnung verkaufen Berlin

By 9. April 2020 Mai 26th, 2020 No Comments
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Der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung unterscheidet sich nicht großartig vom Verkauf einer freien Wohnung. Jedoch gibt es Punkte die Beachtet werden sollten, sodass der Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung möglichst reibungslos verlaufen kann.

 

Kauf bricht Miete nicht

Zu aller erst sei erwähnt, dass der Käufer Ihrer vermieteten Eigentumswohnung oder Ihres vermieten Hauses in alle Rechten und Pflichten aus einem bestehenden Mietverhältnis eintritt. Der Käufer wird neuer Eigentümer und vereinnahmt ab dem Zeitpunkt der Übergabe alle Mieteinnahme, steht jedoch gegenüber dem Mieter auch dafür gerade, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten.

 

Ab wann macht der Verkauf einer vermieteten Wohnung Sinn?

Derzeit gibt es in Deutschland eine Spekulationssteuer beim Verkauf von vermieteten und nicht selbst bewohnten Eigentumswohnungen und Häusern. Unter Spekulationssteuer versteht man die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Verkäufen, sofern zwischen Kauf und Verkauf eine bestimmte Sperrfrist unterschritten wird. Diese Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Das bedeutet, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre in ihrem Besitz gewesen sein muss. Sollten Sie Ihre Immobilie – Eigentumswohnung oder Haus – innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb wieder verkaufen wollen, müssen Sie den Gewinn zu Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Der Gewinn / Überschuss ist die Differenz zwischen der Erwerbskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) und dem Verkaufspreis.

 

Wer kauft eine vermietete Eigentumswohnung?

Beim Verkauf jeder Immobilie, ob vermietet oder bezugsfrei, sollte Sie sich vorab immer die Frage stellen wer denn überhaupt Ihre potentielle Zielgruppe ist. Bei einer vermieteten Wohnung gibt es zwei Zielgruppen die für den Erwerb in Frage kommen.

  1. Selbstnutzer
  2. Kapitalanleger

Wie Sie bereits erkennen sind die Absichten der Zielgruppen sehr unterschiedlich. Deshalb sollten die Bedürfnisse der jeweiligen Zielgruppe in der Vermarktung berücksichtigt werden.

 

1. Selbstnutzer

Der Verkauf der Wohnung an einen Selbstnutzer ist für die meisten Immobilieneigentümer sehr interessant. Jedoch in der Praxis etwas schwerer zu realisieren. Wie bereits erwähnt tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein – ein besonderes Kündigungsrecht besteht hier nicht. Nach dem Käufer tatsächlicher Eigentümer der Immobilie geworden ist, besteht die Möglichkeit aufgrund berechtigten Interesses eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Hierbei ist der Käufer jedoch darauf angewiesen, dass der Mieter hier sich kooperativ zeigt, wobei dann oftmals zusätzliche finanzielle Regelungen ein Thema sind.

Leider ist es aber die Regel, dass diese Fälle vor Gericht enden und somit nicht als schnelle Lösung angesehen werden können.

 

2. Kapitalanleger

Die einfachere Lösung ist es einen Kapitalanleger für Ihre vermietete Wohnung zu finden, dessen Absicht es ist eine Rendite mit der Wohnung zu erwirtschaften. Hierbei sind der Zustand sowie die derzeit erzielte Miete maßgeblich für den Verkaufspreis der vermieteten Wohnung. Aber auch der erste Eindruck des Mieters zählt; macht er einen gepflegten Eindruck, hat ein potentieller Käufer ein gutes Gefühl. Kommt er jedoch in eine nicht gepflegte Wohnung, entsteht bei dem Kaufinteressenten direkt die Frage, in wie weit Ihr Mieter zuverlässig ist. Mietausfall ist nie schön. Theoretisch kann bereits nach 2 Monaten Mietrückstand eine Kündigung ausgesprochen werden, jedoch führt sowas immer häufiger zu einer Räumungsklage wenn der Mieter nicht mehr zahlt.

Gerade in Ballungsgebieten wie in Berlin braucht sich ein Kapitalanleger jedoch nicht viel Sorgen machen ob er die Wohnung wieder vermietet bekommt.

 

Besonderheit in Berlin

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung in Berlin verkaufen wollen sollten Sie zusätzlich noch die derzeitigen gesetzlichen Vorschriften berücksichtigen. Die bestehende Mietpreisbremse sowie der zusätzlich Mieterdeckel begrenzt die Höhe der zulässigen Miete, die ein Vermieter vereinnahmen darf. Sollte Ihre aktuelle Miete über dem erlaubten Höchstwert liegen, wird ein potentieller Kaufinteressent dieses sicherlich bei der Kaufpreisfestsetzung für Ihre vermietete Wohnung mit ein kalkulieren.

 

Vermietete Wohnung verkaufen – welcher Preisansatz?

Grundsätzlich kann man sagen, dass eine bezugsfreie Wohnung in Berlin im Durchschnitt einen höheren Verkaufspreis erzielt als eine vermietete Wohnung. Bei einer bezugsfreien Wohnung hat der Käufer einfach mehr Gestaltungsspielraum – er kann entscheiden ob er selbst einziehen möchte oder direkt vermieten will. In Ballungszentren wie zum Beispiel in Berlin wird der Käufer schnell einen Mieter finden.

Der Preis einer vermieteten Wohnung steht oft in Relation zu der erzielten Nettokaltmiete. Denn ein Kapitalanleger möchte mit Hilfe von vermieteten Wohnungen sein Geld anlegen und erhofft sich eine entsprechende Rendite. Aufgrund der steigenden Preise in Berlin sind die Renditen entsprechend gesunken. War es vor zwei Jahren noch möglich eine vermietete Eigentumswohnung mit 4% Rendite zu finden, liegt man heute eher bei 3%.

 

Gehen wir davon aus, Sie haben eine 3 Zimmer Wohnung mit 75 m², die derzeit für 500,00 € Nettokaltmiete im Monat vermietet ist. Wenn Sie einem Kapitalanleger eine Rendite in Höhe von 3,00 % ermöglichen wollen, lässt sich für Sie ein Verkaufspreis in Höhe von ca. 200.000 € erzielen.

 

Tipps um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Wir als erfahrener Immobilienmakler aus Berlin Spandau suchen vorab ein Gespräch mit dem Mieter. Auch Mieter wollen sich ab und zu verändern und spielen mit dem Gedanken umzuziehen oder sind nicht an einer ungewissen Mietsituation interessiert. Hier lässt sich mit dem Mieter vielleicht eine Einigung erzielen, dass der Mieter zu einem bestimmten Stichtag auszieht. Wenn Sie nun einen Quadratmeterpreis von 3.500 € in Berlin ansetzen, kann ein Mehrerlös von 62.500 € erzielt werden.

 

Bei der Preisfindung ist es zu empfehlen einen Profi an die Seite zu nehmen. Selbstverständlich können Sie den Kaufpreis anhand der gewünschten Rendite selbst errechnen. Jedoch werden die einzelnen Lagen, unterschiedliche Baujahre sowie Ausstattungsmerkmale unterschiedlich bewertet. Dadurch können auch dann unterschiedliche Verkaufspreise tatsächlich erzielt werden. Sprechen Sie uns gerne an.

 

Vermarktung einer vermieteten Eigentumswohnung

Die Vermarktung Ihrer vermieteten Wohnung in Berlin unterscheidet sich nicht großartig von dem Verkauf einer bezugsfreien Wohnung. Hier ist es nur zu empfehlen, den Mieter über Ihren Wunsch zu informieren, dass die von ihm bewohnte Wohnung verkauft werden soll. Die Erfahrung hat uns aber gezeigt, dass es oftmals besser ist, wenn er diese Information neutral von einem Profi mitgeteilt bekommt.

Darüber hinaus sollte dann vorab mit dem Mieter geklärt sein, wie und mit welchen Bildern Ihre Immobilie präsentiert werden darf. Oft haben es Mieter nicht so gerne, wenn persönliche Bilder von Ihren Wohnräumen im Internet veröffentlicht werden. Dafür muss man Verständnis haben!

 

Besichtigung von vermieteten Wohnungen

Was viele Eigentümer nicht wissen, ist dass Mieter Ihnen und Ihrem gesetzlichen Vertreter – also zum Beispiel uns als Ihr Immobilienmakler  – Zutritt zu der Wohnung gewähren müssen. Jedoch sei zu beachten, dass Sie nicht jederzeit vor der Wohnungstür erscheinen können und der Mieter Ihnen Einlass gewähren soll. Bitte kündigen Sie Besichtigungstermine frühzeitig an und informieren Sie den Mieter über die Anzahl der Interessenten. Wir persönlich sind kein Freund von Besichtigungen mit mehreren Parteien. Um die Mieter jedoch nicht unnötig zu belasten, ist es bei vermieteten Wohnungen zu empfehlen die Interessenten zu bündeln, um den Mieter so wenig wie möglich zu belasten.  Gerade Kapitalanleger haben bereits ein geschultes Auge und wissen worauf sie zu achten haben. Besichtigungen mit Kapitalanlegern dauern in der Regel nicht so lange wie mit Selbstnutzern.

 

Besonderheiten im Kaufvertrag

Der Kaufvertrag von einen vermieteten Wohnung unterscheidet sich nicht großartig vom dem Kaufvertrag für eine bezugsfreie Wohnung. Jedoch sollten folgende Punkte im Kaufvertrag erwähnt sein:

  1. Die Tatsache, dass es sich um eine vermietete Eigentumswohnung handelt
  2. Die Höhe der Miete inkl. Nebenkosten
  3. Die Höhe und die Übergabe der Kaution
  4. Eine Regelung zur der Betriebskostenabrechnung mit den Mietern

 

Mit oder ohne Makler verkaufen

Wie Sie sehen ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung mit viel Aufwand verbunden. Am Ende des Tages müssen Sie sich fragen, ob Sie den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung selbst übernehmen wollen oder sich einen Profi zur Seite nehmen wollen. Bei der Auswahl des passenden Maklers gilt es verschiedene Punkte zu beachten, die wir HIER für Sie zusammengefasst haben.

 

Sollten Sie noch Fragen zum Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung haben, können Sie gerne auch uns zukommen. Wir stehen Ihnen bei all Ihren Fragen zur Seite und unterstützen Sie gerne beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung.